您的位置: 首页 > 新闻资讯 > 常见问题
小区物业常见的问题
返回列表 来源:贺州金森物业 发布日期: 2020.08.03

小区车位如何归属?公共部位维修、维护费,应该由谁来支付?业主享有“阳光权”如何维护?《物权法》解析小区物业管理中常见的热点问题。

一、车位:规划的车位应当先满足业主需要

问:我在某楼盘购买了一套商品房,由于开发商将车位的价格定得很高(十五六万元一个),我不打算购买车位,只想租。但是开发商说车位只卖不租,根据《物权法》,小区车位应该如何归属?业主是否可以要求租赁车位?

解答:《物权法》的第七十四条规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

该条规定得很明确,在建筑区划内的停车位,业主应同开发商协商购买或者租用,开发商不同意出租,只愿意出让的话,开发商的行为也是合法的;如果开发商出租或者出让的是业主共有道路或者其他场地的话,那业主完全可以向开发商主张权利,毕竟根据该条规定,业主共有道路和其他场地中用于停放汽车的车位是属于业主共有的,不属于开发商所有,业主完全可以不向开发商支付这类费用。

二、物管:业主大会可更换小区物管公司

问:我们小区物业管理收费高,管理水平低,与业主关系紧张。根据《物权法》,我们业主可以通过什么途径来更换小区物业管理公司?小区业委会的权利、义务有哪些?

解答:根据《物权法》第七十五、七十六条的规定,业主可以成立业主大会、业主委员会更换小区物管公司,其权利、义务包括:制定修改建筑物及其附属设施的管理规约、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,以及筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金等。

三、业主承担公共部位维修、维护费

问:小区内的公共绿地、道路,或者建筑物公共部位(电梯、水箱)的维修、维护费用,根据《物权法》,应该由谁来支付?

解答:《物权法》没有直接规定公共绿化、道路或者建筑物公共部位的维护、维修费用的承担问题。但《物权法》第72条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”该条应含有业主承担公共部位维修、维护费之意。

物业管理实践中,日常维护、维修费依法属于物业管理服务成本,从业主所交的管理费中支出,支出超出管理费用之外的,视物业管理的体制而有所不同:包干制的,超出部分由物业管理公司承担;酬金制的,超出部分由各业主分摊。若公共部位的维修属中修或以上的,则不管属于何种制度,该费用由各业主承担。有维修资金的,在维修资金增值部分中开支,增值部分不足以开支的,由物业管理维修基金垫支,垫支部分再向业主收回。

四、业主对建筑物内经营性用房等专有部分享有所有权

问:一些小区物业公司为了谋取利益,在小区内搞各种展会,并利用建筑物的外墙为一些公司做各种墙体广告,或者改变会所功能,将其改成酒楼、歌厅等经营性场所。《物权法》中对此有何规定,业主该如何维护自己的利益?

解答:《物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”

根据前述规定,“建筑物的外墙”属于建筑物的“共有部分”,业主对其享有共有和共同管理的权利,未经许可,物业公司不得擅自做广告牟利。对于“会所”,应考虑其性质,如果登记为“经营性用房”,则权利人对其享有完全的使用和处分权;如果属于业主共有,则不得擅自改变用途牟取利益。

五、业主享有“阳光权”

问:我居住的小区商品房,原本楼盘规划的间距比较开阔,但是等收楼时才发现,楼盘间距实际上很窄。我购买的是第2层房屋,尽管卧室都是朝南,但是一天之中,很难有较长时间能够射进阳光,通风情况也不太好,居住的感觉相当压抑、不舒服。我想咨询,根据《物权法》,我该如何维护自己的权利?

解答:根据《物权法》第89条的规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”可见《物权法》为公民维护“阳光权”提供了法律依据。由于开发商的违规施工,超规划建设,导致新建住宅楼层数过高,密度过大而影响了相邻建筑物的日照权利,开发商应当承当相应的侵权责任,权利人有权要求开发商消除妨碍等,但是《物权法》的规定只是明确了“阳光权”的归属,《侵权责任法》则将明确权属受到侵害该怎么办,全国人大常委会2007年立法计划安排的9件预备立法项目中就包括制定《侵权责任法》,待该法出台后,广大公民的“阳光权”将会更好地得以保障。

六、邻居要为维修问题提供便利

问:我居住在一楼,房屋下水管道经常发生堵塞事件,污水漫到房间内,不得不找人维修。但是由于发生堵塞不是我们一家的问题,而是关系到楼上、楼下很多邻居,他们由于家里暂时没有堵塞,常常不愿意我们去他们家查找原因,因此一直没有找到问题所在,每次维修都是治标不治本,到现在问题都没有得到彻底解决。请问,根据《物权法》,我有权请求邻居配合维修房屋吗?

解答:根据《物权法》第88条规定:“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”

此前因为修房子、通管道等问题,引发邻居之间的纠纷很多,此次明确规定,如果邻居必须要通行,或者通管道等,必须要提供必要的便利。比如楼下邻居发现家中管道堵了,问题可能出在楼上,那楼上邻居就要提供便利,让楼下居民进行管道的检查。


全国服务热线

18677490100
CoptyRight © 贺州金森物业服务有限公司 备案号:桂ICP备20006178号-2
广西贺州金森物业服务有限公司是贺州市物业服务管理行业协会常务副会长单位。主要服务有小区物业管理、物业服务、物业保安服务、物业绿化养护、物业食堂管理、物业司机服务等。,欢迎来电咨询!