小区车位如何归属？公共部位维修、维护费，应该由谁来支付？业主享有“阳光权”如何维护？《物权法》解析小区物业管理中常见的热点问题。

一、车位：规划的车位应当先满足业主需要

问：我在某楼盘购买了一套商品房，由于开发商将车位的价格定得很高（十五六万元一个），我不打算购买车位，只想租。但是开发商说车位只卖不租，根据《物权法》，小区车位应该如何归属？业主是否可以要求租赁车位？

解答：《物权法》的第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

该条规定得很明确，在建筑区划内的停车位，业主应同开发商协商购买或者租用，开发商不同意出租，只愿意出让的话，开发商的行为也是合法的；如果开发商出租或者出让的是业主共有道路或者其他场地的话，那业主完全可以向开发商主张权利，毕竟根据该条规定，业主共有道路和其他场地中用于停放汽车的车位是属于业主共有的，不属于开发商所有，业主完全可以不向开发商支付这类费用。

二、物管：业主大会可更换小区物管公司

问：我们小区物业管理收费高，管理水平低，与业主关系紧张。根据《物权法》，我们业主可以通过什么途径来更换小区物业管理公司？小区业委会的权利、义务有哪些？

解答：根据《物权法》第七十五、七十六条的规定，业主可以成立业主大会、业主委员会更换小区物管公司，其权利、义务包括：制定修改建筑物及其附属设施的管理规约、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，以及筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金等。

三、业主承担公共部位维修、维护费

问：小区内的公共绿地、道路，或者建筑物公共部位（电梯、水箱）的维修、维护费用，根据《物权法》，应该由谁来支付？

解答：《物权法》没有直接规定公共绿化、道路或者建筑物公共部位的维护、维修费用的承担问题。但《物权法》第72条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”该条应含有业主承担公共部位维修、维护费之意。

物业管理实践中，日常维护、维修费依法属于物业管理服务成本，从业主所交的管理费中支出，支出超出管理费用之外的，视物业管理的体制而有所不同：包干制的，超出部分由物业管理公司承担；酬金制的，超出部分由各业主分摊。若公共部位的维修属中修或以上的，则不管属于何种制度，该费用由各业主承担。有维修资金的，在维修资金增值部分中开支，增值部分不足以开支的，由物业管理维修基金垫支，垫支部分再向业主收回。

四、业主对建筑物内经营性用房等专有部分享有所有权

问：一些小区物业公司为了谋取利益，在小区内搞各种展会，并利用建筑物的外墙为一些公司做各种墙体广告，或者改变会所功能，将其改成酒楼、歌厅等经营性场所。《物权法》中对此有何规定，业主该如何维护自己的利益？

解答：《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”

根据前述规定，“建筑物的外墙”属于建筑物的“共有部分”，业主对其享有共有和共同管理的权利，未经许可，物业公司不得擅自做广告牟利。对于“会所”，应考虑其性质，如果登记为“经营性用房”，则权利人对其享有完全的使用和处分权；如果属于业主共有，则不得擅自改变用途牟取利益。

五、业主享有“阳光权”

问：我居住的小区商品房，原本楼盘规划的间距比较开阔，但是等收楼时才发现，楼盘间距实际上很窄。我购买的是第2层房屋，尽管卧室都是朝南，但是一天之中，很难有较长时间能够射进阳光，通风情况也不太好，居住的感觉相当压抑、不舒服。我想咨询，根据《物权法》，我该如何维护自己的权利？

解答：根据《物权法》第89条的规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”可见《物权法》为公民维护“阳光权”提供了法律依据。由于开发商的违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大而影响了相邻建筑物的日照权利，开发商应当承当相应的侵权责任，权利人有权要求开发商消除妨碍等，但是《物权法》的规定只是明确了“阳光权”的归属，《侵权责任法》则将明确权属受到侵害该怎么办，全国人大常委会2007年立法计划安排的9件预备立法项目中就包括制定《侵权责任法》，待该法出台后，广大公民的“阳光权”将会更好地得以保障。

六、邻居要为维修问题提供便利

问：我居住在一楼，房屋下水管道经常发生堵塞事件，污水漫到房间内，不得不找人维修。但是由于发生堵塞不是我们一家的问题，而是关系到楼上、楼下很多邻居，他们由于家里暂时没有堵塞，常常不愿意我们去他们家查找原因，因此一直没有找到问题所在，每次维修都是治标不治本，到现在问题都没有得到彻底解决。请问，根据《物权法》，我有权请求邻居配合维修房屋吗？

解答：根据《物权法》第88条规定：“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”

此前因为修房子、通管道等问题，引发邻居之间的纠纷很多，此次明确规定，如果邻居必须要通行，或者通管道等，必须要提供必要的便利。比如楼下邻居发现家中管道堵了，问题可能出在楼上，那楼上邻居就要提供便利，让楼下居民进行管道的检查。